Dispositifs Duflot et Pinel : pouvez-vous revendre avant terme ?
Les dispositifs Duflot (ancien Scellier) et Pinel permettent de faire l’acquisition de son bien en profitant d’une réduction d’impôt intéressante. Néanmoins, l’avantage fiscal obtenu varie en fonction de votre engagement à la location. Ainsi, plus longtemps vous placez votre bien immobilier en location et plus l’avantage est intéressant. Pour le dispositif Duflot, la durée est de 9 ans minimum. Pour la loi Pinel la durée d’engagement minimale est de 6 ans. Pouvez-vous revendre votre bien immobilier avant le terme et quelles en sont les conséquences ? Eclairage dans cet article
Loi Pinel et engagement minimal de 6 ans
Choisir d’investir dans l’immobilier grâce à la loi Pinel vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt plus ou moins élevée. Si vous vous engagez à louer votre bien pendant 6 ans, la réduction sera de 12 %. Elle est de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans. Vous pouvez tout à fait choisir de vous engager pour la durée minimale de 6 ans puis décider de vous engager à nouveau sur plusieurs périodes successives.
Ainsi, le principe est clair. Si vous souhaitez revendre votre bien immobilier sous le dispositif de la loi Pinel, vous devez attendre la fin des 6 ans d’engagement de location. Si vous revendez avant le terme vous êtes alors contraint de rembourser les réductions d’impôt indues que l’Etat vous a versées. En plus du remboursement de cet avantage fiscal indu, sachez que vous devrez payer des intérêts de pénalité. Il sont de 0,4 % environ, et souvent majorées par ailleurs. Ajoutez également à cela l’imposition de la plus-value immobilière (qui est de 19 % puis de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux). L’intérêt de revendre votre logement acquis en loi Duflot ou Pinel avant la fin du délai est alors bien mince.
- . Dans ce cas, les héritiers sont en droit de revendre le bien ou de changer son mode de location sans que cela n’entraîne la remise en cause des réductions acquises par le propriétaire défunt. Aucun redressement ne peut être opérer par l’administration fiscale dans ce type de situation.
Sachez que l’ouverture d’une procédure de divorce ou une séparation ne constitue pas un cas de force majeure permettant la revente du bien immobilier sans pénalité et de manière anticipée. Les deux anciens conjoints peuvent choisir de conserver le bien et de partage l’avantage fiscal qu’ils en retirent. Ou bien un conjoint a parfaitement le droit de garder le bien en rachetant les parts de l’autre.
Revente avant le terme en loi Pinel et exceptions
Dans certains cas, vous pouvez revendre votre logement avant la fin de la durée d’engagement de louer. C’est un moyen pour sortir de la loi Pinel. Vous devrez cependant toujours attendre l’accord exprès de l’administration fiscale pour réaliser la revente.
On distingue trois exceptions :
Le propriétaire a perdu son emploi
Il s’agit du cas du cas du licenciement. Dans une telle situation, l’investisseur peut s’affranchir du respect de la durée minimale de location et ne subira aucun redressement. Attention néanmoins, il faut que l’employeur soit à l’initiative de la fin du contrat de travail. L’administration fiscale applique également d’autres conditions ici. Une personne âgée de 60 ans ou plus qui se fait licencier de son entreprise mais qui part à la retraite à taux plein ne rentre pas dans cette exception. Il en va de même lorsque l’employeur propose au salarié des offres d’emploi ou de formation.
Le propriétaire est invalide et reconnu comme tel
L’invalidité doit être suffisante pour empêcher le propriétaire investisseur de pouvoir exercer une profession quelconque et ainsi de pouvoir gagner sa vie. De la même manière l’investisseur doit avoir besoin de l’intervention d’un tiers pour la réalisation des actes de sa vie courante. L’invalidité doit obligatoirement être reconnue par un médecin
Le propriétaire est décédé
Dans ce cas, les héritiers sont en droit de revendre le bien ou de changer son mode de location sans que cela n’entraîne la remise en cause des réductions acquises par le propriétaire défunt. Aucun redressement ne peut être opérer par l’administration fiscale dans ce type de situation.
Sachez que l’ouverture d’une procédure de divorce ou une séparation ne constitue pas un cas de force majeure permettant la revente du bien immobilier sans pénalité et de manière anticipée. Les deux anciens conjoints peuvent choisir de conserver le bien et de partage l’avantage fiscal qu’ils en retirent. Ou bien un conjoint a parfaitement le droit de garder le bien en rachetant les parts de l’autre.
Revente avant terme : attention au déficit foncier
Sous le dispositif de la loi Pinel, l’investisseur peut revendre son bien à l’issue de la période d’engagement s’il n’est pas en déficit foncier depuis 3 ans. Que cela signifie-t-il ? En réalité, cela signifie que toutes les charges déductibles afférentes au bien ne doivent pas excéder les revenus locatifs. Si tel n’est pas le cas, le propriétaire est donc en position de déficit foncier et la revente de son bien sera impossible dans les 3 années à venir.
A noter qu’une telle condition concerne tous les investissements, y compris ceux réalisés sous les dispositifs Duflot et Scellier. La règle est générale et est rappelée à l’article 156 du Code général des impôts.
Quid de la réintégration du déficit foncier
L’administration fiscale précise clairement la situation. Ainsi, le déficit foncier appliqué au revenu global n’est acquis que si le bien immobilier se maintient à la location jusqu’à la fin de la troisième année après l’année d’imputation du déficit (soit jusqu’au 31 décembre N+3).
En cas de revente anticipée du bien, il faut donc procéder à la réintégration du déficit foncier. En effet, dans ce cas, l’administration fiscale peut remettre en cause le déficit des 3 années précédentes. Le montant de cette réintégration du déficit est égal à la différence entre l’impôt qui aurait dû être payé sans imputation du déficit foncier et le montant total de l’impôt tel qu’il a été acquitté.
Paiement de la taxe sur les plus-values immobilières en cas de revente anticipée
Que ce soit sous le dispositif Pinel ou Duflot, la vente de votre bien immobilier est soumise à la taxe sur la plus-value. En pratique, cela signifie que la différence positive entre le prix de revente et d’achat est taxé à 19 % (au titre de l’impôt sur le revenu). Elle est imposée à 15,5 % pour les prélèvements sociaux. Comment calculer le montant total de la plus-value ? Ajoutez au prix d’achat les frais de notaire, les dépenses pour travaux et frais de commissions versés aux intermédiaires éventuels.
Ces deux taxes sont dégressives à compter de la 6e année de détention. Vous en êtes entièrement exonéré après une période totale de 22 ans (en ce qui concerne l’impôt sur le revenu). L’exonération a lieu après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Vous l’aurez compris, les conditions de sortie sont drastiques. En-dehors de ces exceptions, le propriétaire investisseur qui revend son investissement avant terme subit des redressements fiscaux importants. Cabinet spécialisé dans la gestion de patrimoine à Lyon, HEXA Patrimoine vous suit pas à pas pour préparer l’avenir.
