Règles d’imputation du déficit foncier et réintégration
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous souhaitez le mettre en location, la question du déficit foncier se pose bien souvent. Pour imputer un déficit foncier (autrement dit lorsque les charges excèdent les loyers perçus) il ne faut pas oublier la fameuse règle des 3 ans. Ainsi, l’imputation d’un déficit foncier n’est acquis qu’après 3 ans de location. Autrement dit jusqu’au 31 décembre de la troisième année après l’année de constatation du déficit. Faisons le point sur les règles d’imputation des déficits fonciers et le cas de la réintégration.
Règle d’imputation du déficit foncier : petit rappel
Lorsque le total des charges est plus élevé que le total de vos loyers déclarés, vous pouvez imputer un déficit foncier. C’est notamment le cas lorsque vous achetez votre bien immobilier à crédit. Ou bien lorsque vous faites réaliser des travaux conséquents de rénovation dans le logement. Dans ce cas, il vous faut constater le déficit en le rapportant sur le formulaire 2044 au moment de déclarer vos impôts. Ce formulaire concerne spécifiquement le déficit foncier. Il permet de déduire ce déficit de votre revenu global, autrement dit de tous vos revenus (financiers, professionnels …). Le plafond est de 10 700 € par an et permet de compenser l’ensemble de vos charges et revenus fonciers. Il vaut pour tout votre patrimoine immobilier placé en location sur l’année entière.
Si le déficit excède 10 700 €, la part supplémentaire s’impute alors sur vos revenus fonciers pendant les 10 années suivantes. Il en va de même du déficit causé par les intérêts d’emprunts, qui sont déductibles. En priorité, les intérêts d’emprunt permettent de diminuer vos recettes brutes. Si ces intérêts sont plus élevés que vos recettes, le déficit occasionné par ce surplus s’impute uniquement sur vos revenus fonciers pendant les 10 années suivantes. Au contraire, si le solde est positif après imputation des intérêts d’emprunt, l’Administration fiscale considère alors que le déficit provient d’autres charges (en dehors des intérêts). Dans ce cas, le déficit peut s’imputer sur le revenu global dans les 10 années suivantes.
Déficit inférieur à 10 700 € et revenu insuffisant pour l’absorber : déductibilité pendant 6 ans
Que se passe-t-il si votre déficit foncier est inférieur à 10 700 € mais que votre revenu général est trop faible pour l’absorber ? Dans ce cas, vous êtes bien en présence d’un excédent qu’il va falloir déduire d’une manière ou d’une autre. La loi prévoit que cet excédent peut se déduire de vos revenus globaux pendant 6 années. Le déficit foncier ne pourra néanmoins s’imputer que sur les revenus qui sont soumis au barème progressif de l’IR (exclusion donc faite des revenus assujettis au taux forfaitaire).
Néanmoins, une règle bien précise encadre la possibilité qui vous est offerte de déduire votre déficit foncier. Il s’agit de l’engagement de location pendant 3 années pleines suivant l’imputation du déficit. Si vous revendez le bien immobilier avant la fin de l’échéance, cela entraîne alors la réintégration de tous vos déficits imputés et l’application de pénalités ainsi que d’intérêts de retard. Autrement dit, la contestation fiscale d’un déficit au titre de l’année 2020 vous engage à louer le bien visé et à l’origine du déficit jusqu’au 31 décembre 2023.
Bon à savoir : si le bien immobilier est placé en indivision, la limite des 10 700 € concerne chaque indivisaire qui peut imputer personnellement ce montant sur son revenu global.
Réintégration du déficit foncier : situations concernées
L’Administration Fiscale prévoit l’obligation de conserver le bien et de le louer pendant 3 ans. Vous devez donc louer votre bien pendant 3 ans pour éviter de subir du fisc une remise en question de votre déficit pour l’année où vous avez imputez ce déficit sur le revenu global.
Quelles sont les situations dans lesquelles vous pourriez concrètement être amené à devoir réintégrer votre déficit foncier ? On relève trois cas les plus communs, qui pousseront l’Administration Fiscale à se pencher sur votre dossier.
- premièrement, si vous vendez votre bien immobilier avant le terme de la location. Dans ce cas, le bénéfice du dispositif de déficit foncier est entièrement remis en cause et vous devez alors réintégrer tous les amortissements déduits
- deuxièmement, si vous reprenez le bien immobilier pour votre usage personnel. Dans ce cas, vous devez évidemment mettre un terme à la location au préalable
- enfin, si vous mettez votre logement en location meublée. Notons en effet que le déficit foncier fonctionne si vous placez votre bien immobilier en location nue.
L’article 156 du Code général des impôts rappelle cette règle en affirmant que « Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués ».
A noter que certaines exceptions offrent au contribuable la possibilité de pouvoir vendre son bien immobilier avant la fin des 3 ans. Cela sans que cela n’entraîne un redressement fiscal : le licenciement, l’invalidité ou le décès du partenaire (mariage ou PACS).
Déficit foncier et obligation de louer le bien pendant 3 ans
Notons que l’obligation de conserver ce bien pendant 3 ans s’applique seulement quand le déficit s’impute sur votre revenu global. Autrement dit sur tous vos revenus confondus. Qu’en est-il lorsque vous utilisez un déficit provisionné ? Dans ce cas, vous n’avez pas à conserver le bien pendant 3 ans. En effet, le déficit s’impute sur votre revenu foncier, autrement dit sur vos seuls revenus tirés de la location. La différence est ténue et primordiale puisque la condition des 3 ans pose surtout difficulté certaines personnes. Il s’agit de celles qui revendent leur bien à court terme et qui n’ont que peu de biens loués. En effet, si vous avez plusieurs biens mis en location, il est plus rare d’imputer le déficit sur le revenu global. En effet, le déficit s’impute en priorité sur les autres loyers perçus par la mise en location des autres biens. Donc sur vos revenus fonciers.
Voici un exemple concret : M. X loue 2 biens immobiliers. Le premier bien produit 8 000 € de loyers et 3 000 € de charges déductibles. Soit un revenu foncier de 5 000 €. Le second bien a fait l’objet de très nombreux travaux de rénovation. Les loyers s’élèvent à 10 000 € mais les charges déductibles sont de 15 000 €. Le déficit sur le second bien est donc de 5 000 €. Dans cette situation, le déficit foncier du second bien s’impute sur le revenu foncier du premier. Cela donne un revenu foncier imposable de 0 €, ce qui explique que M. X n’ait pas besoin d’imputer le déficit sur son revenu global puisqu’il l’a déjà imputé sur son revenu foncier. Dans ce cas, l’obligation de conserver le bien pendant 3 ans ne s’applique pas.