Comment sortir de la Loi Pinel ?
La loi Pinel permet de réduire son impôt en se constituant un patrimoine immobilier.
L’avantage fiscal est proportionné à la durée de mise en location du bien immobilier.
Comment faire pour sortir de la loi Pinel et pouvez-vous mettre un terme à ce dispositif avant la fin du contrat de location ? HEXA Patrimoine répond à vos interrogations dans cet article.
Présentation rapide du dispositif Pinel
Le dispositif de la loi Pinel est un mécanisme de défiscalisation immobilière destiné à encourager l’investissement locatif en France. Il permet aux contribuables de réduire leur impôt tout en se constituant un patrimoine immobilier. Le principe est simple : l’investisseur doit s’engager à louer son bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, avec des avantages fiscaux proportionnels à la durée de cet engagement.
À compter de 2023, les taux de réduction d’impôt ont été révisés :
- Location pendant 6 ans : réduction d’impôt de 10,5 % (contre 12 % auparavant)
- Location pendant 9 ans : réduction d’impôt de 15 % (contre 18 % auparavant)
- Location pendant 12 ans : réduction d’impôt de 17,5 % (contre 21 % auparavant)
En 2024, ces taux seront encore abaissés à 9, 12 et 14 %, sauf pour les bâtiments à haute performance énergétique où les taux resteront les mêmes. Il est également possible de prolonger la durée de mise en location. Par exemple, un engagement initial de 9 ans peut être prolongé de 3 ans supplémentaires pour atteindre le plafond maximal du dispositif Pinel.
Revente avant le terme de l’engagement et perte des avantages fiscaux
La loi Pinel impose une mise en location du bien pendant au moins 6 ans. Une fois cette période terminée, le propriétaire bailleur peut revendre son bien en toute liberté. Toutefois, si l’engagement de location n’est pas respecté, les avantages fiscaux s’annulent et le propriétaire doit rembourser les réductions d’impôts précédemment perçues.
Certaines exceptions permettent de revendre avant la fin de la période d’engagement sans perdre les avantages fiscaux : en cas de perte d’emploi, d’invalidité ou de décès du propriétaire. L’invalidité doit être de 2ème ou 3ème catégorie, empêchant le propriétaire d’exercer une activité rémunératrice et nécessitant l’aide d’un tiers pour les tâches quotidiennes. Dans ces cas, la sortie anticipée du dispositif Pinel est possible.
Divorce : comment sortir de la loi Pinel ?
En cas de séparation, plusieurs options s’offrent aux propriétaires sous la loi Pinel. Si le bien revient à un conjoint, celui-ci doit racheter les parts de l’autre. S’ils décident de conserver le bien, ils partagent la réduction fiscale à parts égales. Si le bien est vendu avant la fin du contrat de location, un préavis de 6 mois doit être respecté pour permettre au locataire de trouver un nouveau logement. La revente avant le terme de l’engagement entraîne la perte des avantages fiscaux, sauf en cas de licenciement, invalidité ou décès. Le dispositif Pinel impose des règles strictes pour assurer le respect de l’engagement locatif initial.
Déficit foncier et revente du bien Pinel
Avant de revendre un bien à la fin de l’engagement Pinel, il est crucial de vérifier l’absence de déficit foncier. Un déficit foncier survient lorsque les charges liées au bien dépassent les revenus fonciers. En présence d’un déficit, la revente du bien est impossible pendant les trois années suivantes. Cette règle, stipulée à l’article 156 du Code général des impôts, s’applique à tous les investissements locatifs sous le dispositif Pinel.
Résiliation du contrat de bail en cours d’engagement et non-paiement du loyer
En principe, un propriétaire ne peut pas mettre fin à la location en cours de bail sous la loi Pinel. Cependant, certaines exceptions existent, notamment si le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges, ou s’il n’a pas d’assurance habitation. Dans ces cas, le propriétaire peut activer la clause résolutoire du bail, qui permet une résiliation automatique. Une injonction de payer doit d’abord être envoyée par un huissier, donnant au locataire un délai de deux mois pour régulariser sa situation ou demander un délai de paiement au juge.
Fin de la période d’engagement : quelles options pour les investisseurs Pinel ?
À la fin de la période d’engagement Pinel, plusieurs options s’offrent à l’investisseur :
1. Occupation du logement
L’investisseur peut décider d’occuper le logement lui-même ou d’y loger un proche. Cette option est intéressante car les appartements Pinel sont souvent bien situés et de qualité. La fin de l’engagement Pinel permet ainsi de bénéficier personnellement du bien.
2. Continuer la location
Le propriétaire peut continuer à louer le bien, mais il ne sera plus soumis aux plafonds de loyers et de ressources imposés par la loi Pinel. Il peut également choisir de passer à une location meublée pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), offrant des avantages fiscaux supplémentaires. Continuer la location après la période d’engagement Pinel permet de maximiser les revenus locatifs.
3. Revendre le bien
Enfin, le propriétaire peut décider de revendre le bien. Si le logement est vendu occupé, une décote sur le prix est généralement à prévoir. La plus-value réalisée lors de la revente est imposable à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Revendre un bien après la période d’engagement Pinel peut être une stratégie rentable, surtout si la valeur du bien a augmenté.
Conclusion
La loi Pinel offre des avantages fiscaux attractifs pour les investisseurs immobiliers, à condition de respecter les engagements de location. Sortir du dispositif Pinel avant la fin de l’engagement est possible dans certaines circonstances, mais il est crucial de bien comprendre les implications fiscales et les règles spécifiques. HEXA Patrimoine vous accompagne pour optimiser votre investissement et répondre à toutes vos questions sur la loi Pinel.